La seconda casa in Italia rappresenta un'enorme riserva di posti letto, che sicuramente supera di molto i posti letto di tutti gli alberghi messi assieme. Ma purtroppo non ci sono statistiche e nessuno conosce esattamente la situazione e quante case vengono affittate per soggiorni di vacanze. Il motivo è il solito, viene tenuto nascosto per evitare le conseguenze fiscali.
Vedremo ora che l'attuale struttura fiscale riguardo gli affitti turistici non incoraggia affatto la trasparenza. Il Fisco Italiano infatti, tratta gli affitti di case vacanza allo stesso modo degli affitti urbani a lunga durata ed impone l'obbligo della registrazione dei contratti che superano una certa soglia (bassa).
Normalmente le seconde case sono in località lontane da quella della propria residenza e quindi viene spesso incaricata una Agenzia Immobiliare sul posto per adempiere a tutte le formalità. Data la brevità degli affitti, spesso anche di una sola settimana, l'Agenzia si trova con decine e decine di contratti da registrare. Le località turistiche inoltre, si trovano lontano dalle città principali dove è ubicato l'Ufficio del Registro e anche questo rappresenta una onerosa incombenza per l'Agenzia. A parte tutto ciò, sono proprio i proprietari che rifiutano la registrazione dei contratti per i seguenti motivi, non del tutto ingiustificati.
Il prezzo del canone d'affitto comprende le commissioni dell'Agenzia, che variano dal 10% al 25%. Questa alta percentuale è necessaria per remunerare il pesante lavoro che viene svolto nel seguire il cliente per tutta la durata dell'affitto, il quale viene trattato quasi come un cliente di albergo, a differenza dell'affitto urbano, dove il cliente viene dimenticato dopo la firma del contratto. Ci deve essere anche un margine per eventuali commissioni a terze Agenzie. Tralasciamo per ora i Tour Operators, che richiedono commissioni del 30% solo per loro. Ritornando al canone, questo comprende spesso anche i consumi di luce, acqua e gas, che restano a carico del proprietario per semplificare la gestione dell'affitto, nonché la manutenzione dell'eventuale piscina. Il canone può anche includere una pulizia periodica della casa, il cambio biancheria; oppure, per scopi promozionali, altri servizi come affitto ombrellone e sdraio per la spiaggia, l'ingresso a qualche stabilimento balneare, piscina, teatro ecc.
Un canone ipotetico quindi, di Lit.5.000.000 potrebbe significare un netto inferiore di Lit.3.000.000 al proprietario. Registrando il contratto si paga la tassa di registro del 2% sull'intero canone ed il proprietario si trova a dover dichiarare sulla propria denuncia dei redditi la cifra dell'intero canone e viene tassato su importi che non ha percepito. Accumulandosi con altri redditi, egli passa ad aliquote superiori e il reddito netto dall'affitto, dopo la tassazione, risulta una cifra irrisoria rispetto al canone pagato dal cliente.
Se poi si considerano le spese di manutenzione della casa, riparazione e sostituzione degli arredi ed elettrodomestici, giardinaggio, spese di acqua (molto alta in varie località), spese condominiali ed eventuali quote consortili, il ricavo netto del proprietario alla fine della stagione, svanisce completamente. Infatti raramente si riesce a coprire le spese di gestione della casa vacanza con i proventi degli affitti, vista la brevità della stagione turistica ed avere effettivamente un vero reddito dalla casa vacanza.
Le conclusioni possono essere tre:
a) Abolire l'obbligo della registrazione dei contratti di affitto turistico, oppure rendere la procedura molto più semplice e meno gravosa.
b) Nel registrare i contratti si devono escludere tutte le cifre non percepite dal proprietario, commissioni, spese luce, acqua, gas ecc. ed i servizi "tutto incluso".
c) Dalle denunce dei redditi si devono sgravare gli introiti degli affitti di una percentuale forfettaria, (suggerisco il 50%) per compensare i costi generali di manutenzione e gestione della casa.
Abbiamo bisogno di un sistema di tassazione più semplice e più flessibile che tenga in considerazione le moderne tecniche utilizzate dai Tour Operators di "allotment", "vuoto per pieno", "prezzi tutto incluso" ecc. e che permetta, sia al proprietario che all'Agenzia, di operare in piena legalità e mettere a buon frutto il patrimonio immobiliare al servizio dell'industria turistica.
Ritengo che lo Stato dovrebbe interessarsi di più all' industria turistica, che è un industria trainante ed effettuare quelle riforme che farebbero uscire allo scoperto tutti gli affitti turistici e dare quella trasparenza di cui tanto abbiamo bisogno.
Dare poi, la possibilità a tutti i proprietari di seconde case di affittare con un equa tassazione, gli permetterebbe di mantenerle meglio e di migliorarle. In questo modo gli immobili si valorizzerebbero di più, offrendo una sempre migliore qualità abitativa, anche ai turisti stranieri, che portano tanta valuta pregiata al nostro paese.
Dr. Lorenzo Camillo 14 Marzo 1995
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